尚未取得所有權的按揭房屋應如何處理

　　由于按揭貸款購房涉及的法律關系甚為復雜，簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權存在較大的時間差，按揭貸款合同的履行期限較長、作為購房人簽訂房屋買賣合同的有可能是夫妻的一方或雙方等原因，在離婚訴訟中，按揭房屋該如何處理已逐漸成為一個難點。在此，筆者就尚未取得所有權且雙方有爭議的按揭房屋的定性及處理問題略作探討。

　　高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十一條規定，對于離婚時尚未取得所有權且雙方有爭議的房屋，可以就該房屋的使用權作出判決。但是，是否只能判決房屋由誰使用，等到取得所有權后另行起訴解決終的所有權歸屬問題呢筆者認為，回答應該是否定的，并非除了房屋的使用權外就一概不能處理。

　　具體而言，對于離婚訴訟中尚未取得所有權的按揭房屋，可以分為以下兩種情況來處理：

　　(1)婚前以一方的名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋。因為房屋買賣合同的買受人是夫妻一方，合同義務是由該方在婚前履行的，所以，合同權利應當由該方享有，系該方的婚前個人財產權利，故該房屋的使用權不能在離婚案件中作出判決。因購房所負的按揭貸款債務，由于該債務形成于婚前，應當被認定為購房一方的個人債務，也不能在離婚案件中作出判決。對于在婚姻存續期間雙方共同支付的按揭貸款金額，實際上是以夫妻共同財產償還了一方的個人債務，該金額一般應認定為夫妻共同財產，原則上應平均分割。若婚姻關系存續期間該房屋有增值，考慮到在婚姻關系存續期間，以夫妻共同財產償還一方的婚前所負個人按揭貸款債務，另一方對該房屋的保值、增值有一定的貢獻(免于因不能按期交納按揭款而被按揭權人行使抵押權的風險)，因此，該房屋在婚姻關系存續期間的增值是雙方共同努力的結果，應當由房屋所有權人就婚姻關系存續期間的房屋增值部分對另一方進行適當補償。

　　(2)婚前以雙方的名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同，或者婚后以一方或者雙方的名義簽訂房屋買賣合同和按揭貸款合同的按揭房屋。在此情況下，如果以雙方名義簽訂房屋買賣合同，則夫妻雙方為房屋買賣合同的共同買受人，共同履行了該合同約定的義務，相應地，共同享有該合同權利。如果婚后以一方名義簽訂房屋買賣合同，雖然相對于出賣人而言，該合同的買受人是簽訂合同一方，但是，該合同權利作為債權是在婚姻關系存續期間取得的，在夫妻內部屬于夫妻雙方的共同債權。

　　故在離婚案件中，對于上述兩種情形，均應在保持一致性的前提下將房屋和按揭貸款債務分開處理。對于房屋，可以根據離婚時雙方協商一致或者經委托評估的房屋現價，判決由一方享有房屋買賣合同中買方的權利，并由其對另一方折價補償。該折價補償原則上為房屋現價的一半，但還需要貫徹照顧子女和女方權益的原則。這樣，享有房屋買賣合同權利的一方就享有了對房屋的使用權。對于按揭貸款債務，因雙方是該按揭貸款合同的共同借款人或者該債務形成于婚姻關系存續期間，在沒有證據證明是一方個人債務時，該債務是雙方的共同債務，雙方負有共同償還貸款的義務。因此，在判決房屋買賣合同權利由一方享有時，考慮到該房屋同時是按揭貸款合同的抵押物，應當一并判決由該方繼續履行按揭貸款合同，償還貸款余額，由另一方以離婚時所欠的貸款本金為準對其進行補償(原則為該金額的一半)。這實際上包含了對房屋使用權的處理，繼續履行房屋買賣合同的一方當事人享有該合同的所有權利，故有權受領房屋出賣人的交付并占有、使用該房屋，直至取得所有權。

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