夫妻共同房產如何分割

夫妻在婚姻關系存續期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時應作為夫妻共同財產分割。根據《婚姻法解釋(二)》第20條規定：雙方對夫妻共同財產中房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

1、雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

2、一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償;

3、雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況、照顧撫養子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。

婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有，增值部分中屬于另一方應有的份額，由房屋所有權人折價補償另一方;進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。離婚時，如一方生活困難，如離婚后沒有住處，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。

離婚房產的分割在離婚財產分割中的難點，主要是因為房產的分割涉及到固定資產的處理，很多情況下不便于相關情況的認定，具體情況下應當由雙方結合實際對相關情況進行認定后，作出合法的處理，對相關情況有異議的可以提出訴訟來解決。

按揭房離婚時的分割

1、婚前一方按揭購買房屋，婚前取得房屋所有權證，婚后雙方共同支付剩余房貸。

這種情況，目前法律法規沒有予以直接規定，但因取得房屋所有權證的時間在結婚前，按《中華人民共和國民法通則》中有關所有權的規定和《婚姻法》中有關夫妻共同財產的規定，婚后雙方共同支付剩余房貸的行為不會改變房屋所有權的性質，筆者認為該房屋的所有權歸屬按揭購房者。離婚后，未償還的貸款是按揭者個人債務，婚后共同償還的貸款應作為共同財產予以分割，由享有所有權的一方予以返還。

2、婚前一方按揭購買房屋，婚后取得房屋所有權證，婚后雙方共同支付剩余房貸。

由于《婚姻法》及相關司法解釋對此都沒有明確規定，目前司法實務中的認識也未統一，出現同案不同判決的差異。目前主要有二種觀點，一種認為屬于婚前個人財產。理由是：買方已在婚前通過按揭的方式支付了全部的購房款，房屋買賣合同已經履行完畢，一方在婚前取得了房產的全部債權，婚后獲得房產證僅是財產權利的自然轉化;另一種認為屬于夫妻共同財產。理由：《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。”據此，如房屋所有權證是在婚后取得的，則該不動產財產權利應視為婚后所得，依《婚姻法》第十七條的規定，故應當認定為婚后取得的夫妻共同財產。這二種不同觀點，實際是對物權法和婚姻法相關法律的理念產生沖突所致。

筆者認為：《婚姻法》的財產關系的確定相對于《物權法》來說，應是特別法，在處理夫妻財產權利歸屬，應優先適用《婚姻法》?；橐龇ǖ谋疽饩褪枪膭罘蚱逓榧彝ス餐鞒鲎约旱呢暙I，促進維系平等和睦的家庭關系?；榍耙环揭言趯Ψ焦餐钪巴ㄟ^自己的付出得到房產權益，只不過沒有從債權過度到物權，婚后取得產權證也只是財產權利形態的自然轉化，并不改變房屋為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

3、婚前雙方共同出資，以一人名義按揭購房，婚后共同繼續支付按揭款的。

這種情況，在實際生活中也比較多見。雙方當事人以結婚為目的，往往在婚前達成口頭協議，共同出資購買房屋，以當事人一方的名義簽訂購房合同、辦理房貸手續，產權證也為個人，婚后共同歸還貸款。

筆者認為，只要能證明雙方以結婚為目的，共同出資購買房屋，即使房屋產權證上只登記了夫妻一方名字，也應視為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理。同樣，其按揭貸款債務為共同債務，但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關系存續期間較短等情形時，也應一并考慮，可參考當時的出資比例，對房產進行分割，而不宜各半分割。

4、婚前一方按揭購買房屋，婚后雙方共同支付按揭款，離婚訴訟時尚未取得所有權證的。

尚未取得所有權證，主要是離婚時夫妻雙方尚沒有繳清全部購房款。對此情況，筆者認為尚未取得所有權的房屋，無論在結婚之前，還是結婚之后，都不屬于夫妻個人特有財產，也不屬于夫妻共同所有的財產。根據《高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”根據此規定，可按雙方的協議處理房屋權屬。若協商不成的，法院根據實際情況判決按揭房歸一方使用，待房屋產權證發放下來后，由爭議方另行提起所有權之訴再作處理。