離婚案件房產分割問題探討

　　離婚案件當中涉及到房產的分割是共同財產分割的主要組成部分，針對大多數家庭而言，房產是主要的財產。在當今社會時期，承租、使用公房隨著“房改”的進行，已經逐漸退出了房屋市場，私有房產成為家庭房產的主要形式。私有住房中按揭購房成為了取得房產的主要方式。在離婚案件的審理、代理過程中，按揭房產的分割尚存在諸多難點，理論界、實物界都還沒有形成共識，多種分式也存在諸多爭議。本文嘗試對離婚案件中的私有房產，特別是按揭房產分割問題作出探討，請業界同仁指正?！　“唇屹彿恳话阋涍^簽訂房屋買賣合同，交付首付款、取得房屋所有權證書、償還按揭貸款等幾個環節。當事人有可能在上述各個階段提出離婚訴訟，并且出資形式的不同（雙方出資、單方出資、混同出資、第三人參與出資等）均會導致不同的法律后果，因此，本文按照出資方式、離婚訴訟提起時間的不同，作出相應的分析?！　∫?、夫妻雙方婚后一次性出資，取得房屋產權證書后離婚的　　此種方式便于處理。根據《婚姻法》第十七條的規定，“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有”。只要夫妻間沒有事先對于房產明確約定產權歸屬于其中一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面的購房人或者房屋所有權人是哪一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面是否載明共有人，不論夫妻雙房的出資份額多少，該房產均屬于夫妻雙方共同共有。該房產作為共同財產由夫妻雙方分配?！　》峙浞慨a價值。根據目前鄭州市以及全省的房地產價格走勢，在可以預見的時期內，房屋價格將一致上漲。離婚時候房屋的價值一般都會高于購房時候的合同價值，有的甚至會達到合同價值的數倍。如果按照房屋的合同價值進行分割，勢必會損害其中沒有實際得到房子乙方的利益。因此，筆者認為應當按照房屋的實際價值進行分割，才能更好的保護當事人的權益?！　》课莘峙?。當事人之間如果能夠對涉案房產的價值及由哪一方實際取得房產形成共識的，則應當按照雙方所認可的價值，由其中一方取得房屋產權，支付其中另一方房屋價值的一半。如果雙方不能形第成共識，或者雖然能夠達成共識但是雙方均不愿意取得房屋的，或者雙方均要求取得房屋的，則應當按照2003年12月27日，高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十條，“（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割”執行?！　《⒎蚱揠p方婚后共同出資，以按揭貸款方式取得房屋產權證書后離婚的　　在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實力的畢竟還是少數，大多數都是采取商業按揭貸款的方式購買房屋。商業按揭貸款大都要經歷繳納首付，銀行支付開發商剩余房款，辦理房屋產權證書，業主償還全部貸款之后從銀行手里取得產權證等步驟。如果當事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關系筆較簡單，可以直接使用種方式分割房產?！　嵺`中大多數案例出現在繳納首付款，按揭貸款之后，尚未全部償還貸款之后的環節。因為業主還應當償還銀行的貸款，在償還貸款之前，盡管已經辦理了房屋所有權證書，但是業主并不實際掌握房產證，該房產證被抵押在銀行手里。也就是說，該房產還存在抵押權。分割按揭財產時候存在首付款、已經償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分。實際上房屋的合同價值就是已經支付房款與剩余貸款本息的總和。　　對于分割按揭房產，因為還存在繼續償還銀行銀行貸款的問題，因此不能簡單的分割房屋合同價值。房屋的實際價值（合同價值與房屋升值之和）減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產，繼續向銀行償還貸款本金、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半?！　∪绻课莸膶嶋H價值低于首付款、已經償還貸款、還應繼續償還貸款之總和的（實踐中極少出現），則應當由其中一方取得房產，繼續向銀行償還貸款本金、利息，同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半?！　∪⒁环交榍案肚宸靠畈⑷〉梅慨a證書后離婚的　　此種情況下的法律關系簡單。既然是雙方在辦理結婚登記之前就已經取得房產證，并且是一方單獨出資，該房產應當是屬于個人財產，離婚時作為婚前個人財產直接歸屬于一方所有。該房產并不隨著夫妻關系的成立、延續而自動轉化為夫妻共同財產，除非是夫妻雙方由明確的書面約定，否則對方不得提出分割?！　∷摹⒁环交榍鞍唇屹彿坎⑷〉梅慨a證，婚后償還貸款期間離婚的　　　　婚前取得房產證書，就意味著取得了房屋的所有權。離婚時房產直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關系存續期間的財產增長部分作為共同財產分割。房屋所有權與房屋價值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價值而言，離婚時候的房產價格（房屋實際價值減去尚未償還貸款后的差額）大于結婚時候的價格（房屋的實際價值減去結婚時候尚未償還的貸款差額）。此種情況下，兩種價格之間的差額部分是否構成夫妻雙方該南通共同財產，應當區分不同情況來選擇?！　∪绻軌蜃C明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產支付的，那么該房產屬于一方的個人財產，直接歸屬其本人，除非是雙方書面約定該房產作為雙方的共同財產?！　∪绻荒茏C明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產支付的，則應當視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款。不論是雙方償還貸款的資金來源、或者是雙方償還貸款的份額，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質。此種情況下房產歸簽訂購房合同的一方所有，但是房屋兩種價格差額部分作為夫妻雙方共同財產分配?！　∥?、一方婚前購房，婚后共同償還貸款并取得房產證書的　　此種情況下筆者認為房屋所有權應當歸屬于婚前購房的一方，但是婚前財產部分、婚后共同財產部分應當區別對待。婚前一方支付的房產價款應當屬于個人財產，分割房產價值的時候應當首先予以扣除?；楹髢斶€的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財產。夫妻雙方分割的共同財產應當是房屋實際價值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分。

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