戀人分手、婚姻破裂后的房產分割規則有哪些呢？

近年來，筆者在承辦婚姻家事案件中發現，不僅離婚房產分割問題多種多樣，男女雙方戀愛期間購買房產，分手后分割房產的案件也處于逐年遞增且在實踐中存在千變萬化情形的狀況。為此，筆者對婚戀破裂之后的房產分割問題進行了類型化法律分析，以期對讀者有所裨益。

戀人分手后的房產分割問題

情形1.雙方共同出資購房，產權登記在雙方名下

在這種情況下，需要看雙方之間是否有約定或者房產證是否確定了雙方的房產份額，如果確定了就按照約定或者房產證份額進行分割，否則由雙方進行出資舉證，可以按照出資份額進行分割。

同時，法院還會考慮戀愛雙方是否登記結婚以及登記結婚與購房時間的距離。如果雙方以結婚為目的的購房，且房本登記在雙方名下，雙方購房后又很快登記結婚，有可能會將該房產認定為夫妻共同財產，而不是按份共有。因而，在這種情況下處理房產分割問題應注意雙方購房合意的目的、購房時間以及結婚時間等細節問題。

情形2.雙方共同出資購房，產權登記在一方名下

在這種情況下，需要確定雙方是否登記結婚、購房時間和登記結婚時間是否接近。如果雙方沒有登記結婚或者結婚前分手的，應視為同居財產分割;如果當事人能夠舉證證明出資份額的，可以按照出資份額進行分割。

如果雙方登記結婚，且結婚時間和購房時間很接近，當事人可以主張以結婚為目的的購房合意，此時房產被法院認定為夫妻共同財產的可能性比較大。

情形3.一方出資購房，產權登記在另一方名下

這種情況要結合雙方日后是否登記結婚來綜合考慮：如果雙方沒有登記結婚，就按照同居財產分割，房產分割可考慮雙方貢獻大小，給未出資者進行適當分割，比例控制在20%~60%，房產歸出資方所有。當事人也可以主張以結婚為目的的贈與，由于贈與目的沒有達到，當事人可以要求對方比照彩禮返還相應價款。

如果雙方登記結婚了，當事人可以主張結婚為目的的贈與，贈與已經完成，視為未出資方的個人財產。如果雙方婚后沒有共同生活，可以比照彩禮返還條件要求對方予以返還相應價款。

夫妻離婚房產分割問題

問題1.婚前夫妻雙方購置房產，在出資時用了一方大量的婚前財產或者一方將婚前房產出售，用出售所得支付房產的大部分房款，房產登記在雙方名下，離婚時該房產如何分割?

針對這種情況，該房產的性質是以結婚為目的的共同購房，房產屬于夫妻共同財產。關于一方用婚前財產出資的處理方式主要有三種：，從總房價中將婚前財產剝離歸個人所有，剩余部分作為夫妻共同財產進行分割;第二，按照夫妻雙方出資的比例進行分割;第三，均視為夫妻共同財產，平均分割。

問題2.一方婚前的房產，婚后直接變更為對方的名字，離婚時房產如何分割?

在這種情況下，要看雙方過戶的真實目的是夫妻更名，還是有目的的贈與。以北京市為例，夫妻雙方對房產更名須在房管局簽署夫妻財產約定(注：該約定是夫妻雙方在房管局簽署的格式合同)，法院一般會認定這份合同只是夫妻雙方之間的一個更名行為，房產會被法院認定為夫妻雙方共同財產，而不是更名方的個人財產。如果當事人想要證明是更名方的個人財產，還需要證明雙方之間存在贈與的意思表示。比如，夫妻雙方需要另外簽署贈與協議，或有其他錄音、微信、短信等證據佐證。

針對當事人主張房產是對方有目的贈與的主張，法院會考慮贈與的目的是否已經實現。這類過戶行為往往是房產的原產權人抱有維系婚姻關系穩定的目的，如果過戶后更名方立即提出離婚，原有目的并未達成，那么對于原產權人來說損失比較大。在這種情況下，即便房產已經過戶，法院有可能也會要求房產更名方返還房產。

問題3.婚后夫妻雙方按揭購房，一方用婚前財產支付房產首付，夫妻雙方共同還貸，房子登記在出首付方名下，離婚時房產如何分割?

在這種情況下，房產屬于雙方婚后取得的財產，應屬于夫妻共同財產。處理此類案件有三種方式：，從總房價中將婚前財產剝離歸個人所有，剩余部分作為夫妻共同財產進行分割。第二，按照夫妻雙方出資的比例進行分割。第三，房產均視為夫妻共同財產，按照照顧女方和撫養子女一方的原則，并考慮家庭貢獻度予以公平分割，至于分割比例沒有確切的依據，由法官自由裁量。

問題4.婚后夫妻雙方全款購房，購房款全部由一方婚前財產支付或者一方將婚前房產出售，用出售款全部支付婚后房產的房款，房子登記在出資方名下，離婚時的房產應該如何分割?

在這種情況下，雖然房產屬于婚后取得，但是依然會認定房產為出資方的個人財產，這種情況屬于一方婚前個人財產的婚后轉化。

但是，這種轉化必須同時滿足三個條件：一是必須為婚前財產全額轉化，也就是不能摻雜夫妻共同財產的出資。二是婚后房產必須登記在出資方一人名下，如果登記在雙方或者對方名下都不能認定為個人財產。三是購房性質必須為自住，如果是投資客炒房或者以投資為目的的都有可能被法院認定為夫妻共同財產。

問題5.婚前一方父母全款出資購房，婚后房產登記在對方名下，房產應該如何分割?

這種情況多發生在夫妻二人準備結婚且所在城市有限購， 一方沒有購房指標的情況下，父母著急為子女準備婚房，考慮兩人會結婚，所以就放心地用對方的名字買了房。

在這種情況下，一旦兩人離婚，雙方為了財產權益大化，在房產分割上就會出現不同的主張：登記方認為房產屬于以結婚為目的的對方父母對自己的單獨贈與，并且贈與已經完成，且結婚目的已經達到，該房產應該屬于登記方的個人財產;出資方父母則會主張，由于自己子女沒有購房指標，房款又是婚前全款支付，且房產在婚后又是由己方占有使用，所以完全符合借名購房的法律要件，房產應該屬于實際出資方所有。還有人主張，父母對兒女出資購房是對夫妻二人的借款，房產屬于夫妻二人共同財產，借款也應該屬于夫妻的共同債務。

那么這種情況下的房產分割應該適用何解呢?現在的審判觀點認為夫妻結婚購房，父母沒有贈與的義務，應該視為對夫妻雙方的借款，房產一人一半，債務也應該一人一半還給父母，這種處理方法站在了父母的角度考慮，更大程度地保護了父母的利益，同時也在宣揚一種不能啃老的社會價值觀。

筆者在實際辦案過程中遇到過情形極其特殊的情況：雙方是超高凈值家庭(注：高凈值人群一般指資產凈值在1000萬元資產以上的個人)，男方家從事房地產開發，女方家從商。男方父母買房登記在女方名下其實是一種送彩禮的行為，終法院也是考慮到當地的風俗，雙方的家庭背景、家庭財產實力，將房產判歸女方，明確房產的性質是依據風俗給付的彩禮，視為對女方的個人贈與。

問題6.婚后夫妻雙方貸款購房，自行支付首付，父母出資將剩余貸款還清，離婚房產如何分割?

這種情況在現實中也比較常見，父母心疼子女不想讓子女長時間還貸，因而會資助子女還貸或者一次性將貸款還清。

一般而言，父母幫子女償還房貸不能改變房產是共同財產的性質，房產依然屬于夫妻的共同財產。如果父母還貸數額比較小，法院會認定該部分房貸是父母對雙方的贈與。如果父母還貸數額比較大，法院會考慮在分割房產的過程中適當照顧還貸父母一方子女的利益進行適當多分。

問題7.婚后一方通過與單位簽署長期的服務協議取得的福利性質的產權房，離婚時房產如何分割?

一般來說，這種協議的簽署單位會附有一定的條件，就是單位員工在分配房產之后的一定時間內調離單位的，需要將房產退回或者單位按照分配房產的造價或者當時的購買價回購房產。

此種房產分割法律上并無明確的規定，司法實踐中也無統一的處理模式。

有些法院認為，夫妻一方與單位簽署服務期協議而取得房產，約定如不滿服務期則退還單位房產或給予賠償，該約定屬于附條件的民事法律行為。夫妻離婚時，所附條件并未成就，在分割財產時可以不予考慮，直接按照夫妻共同財產處理的一般原則各半分割，若日后所附條件成就，可另案訴訟。

另一些法院認為，該約定屬于附條件的民事法律行為，雖然在離婚時所附條件并未成就，但畢竟簽署協議一方為夫妻共同財產的取得貢獻較大，且若保證服務期協議的完全履行，會對其日后就業產生限制，根據“權利義務對等”原則，應對付出較多一方適當多分。

筆者更傾向第二種處理方式，因為這樣可以一次性解決矛盾。