一方婚前貸款所購房屋可認定為個人財產

裁判要旨一方婚前以自己的名義簽訂購房合同及抵押借款合同，并以個人財產支付了購房首付款，且婚后房產登記于購房人名下，離婚時宜將該房屋視為購房人的個人財產。在婚姻關系存續期間償還的房貸，應視為另一方幫助購房人償還債務，但應考慮離婚時房屋的市場價值及共同還貸款項所占全部購房款的比例等因素，由購房人對另一方予以補償。案情沈霞與錢明磊于2000年3月經人介紹相識，2000年9月28日登記結婚。錢明磊于2000年3月30日與房地產公司簽訂房屋出售合同，購買了位于本市普陀區的一套房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋價款為255036元。房地產公司則于2000年7月7日收到錢明磊支付的房屋首付款75036元。2000年8月31日，錢明磊與中國建設銀行上海市普陀支行簽訂商業貸款合同，共借款180,000元用于支付購房款余款。系爭房屋產權登記受理日期為2000年9月27日。2000年12月6日，系爭房屋產權登記在錢明磊名下。截止至2009年12月，關于系爭房屋的商業貸款本金余額為86618.63元。雙方一致認可系爭房屋現值為1，176，000元。2010年1月，沈霞起訴要求判決離婚，對本市真金路250弄34號302室房屋要求作為夫妻共同財產各半分割。錢明磊辯稱，同意離婚，系爭房屋屬于被告個人財產，不同意各半分割。裁判上海市普陀區人民法院審理后認為，就夫妻共同財產的分割，應依照有利于生產、方便生活的原則，適當照顧女方的權益，合情合理地予以解決。系爭房屋是被告婚前以自己的名義簽訂購房合同及抵押借款合同，并以個人財產支付了購房首付款，房屋登記受理日期亦在婚前，且婚后房產登記于被告名下，離婚時宜將該房屋視為被告的個人財產，尚未歸還的部分貸款應認定為被告的個人債務。在婚姻關系存續期間償還的房貸，應視為原告幫助被告償還債務。但由于這部分財產已包含在房屋實際價值中，且產生了增值，故應考慮離婚時房屋的市場價值及共同還貸款項所占全部購房款的比例等因素，由被告對原告予以補償。據此，依照《中華人民共和國婚姻法》第十八條、第三十二條之規定，判決如下：一、準予原告沈霞與被告錢明磊離婚；二、房屋歸被告錢明磊所有，該房屋剩余貸款由被告錢明磊負責償還，被告錢明磊自本判決生效之日起十日內給付原告沈霞房屋補償款24萬元。一審宣判后，被告錢明磊不服一審判決，提出上訴，后在二審審理中撤回上訴。上海市第二中級人民法院經審查后于2010年7月28日裁定準許上訴人錢明磊撤回上訴，雙方當事人按原審法院判決執行。評析我國婚姻法對夫妻共同財產的界定采取“一般以財產取得時間為準，以財產性質為例外”的原則。房屋登記在婚后的，并不必然屬于夫妻共同財產?；橐龇ǖ谑藯l規定了屬于夫妻一方財產的５種情形，其中有兩種情形概括性較強：“一方的婚前財產”、“其他應當歸一方的財產”，這使得審判實務中對跨越婚前婚后的財產是個人財產還是夫妻共同財產難以定性。本案中，被告婚前與房地產公司簽訂購房合同，并通過銀行貸款支付了全部的購房款，履行了購房合同。此購房合同具有債權效力和物權效力，且是分階段發生的。購房合同的債權效力即交付請求權和登記請求權，僅基于合同即可發生；而購房合同的物權效力即物權變動的效力，則基于合同法律行為和履行登記手續的事實。結合本案事實可知，被告簽訂的購房合同在婚前已發生債權效力。由于房屋登記部門在原、被告結婚登記前一天受理被告的房屋登記申請，數十天后方核準系爭房屋登記在被告名下，故購房合同的物權效力發生原、被告婚后。通過上述購房合同分階段生效的法理分析，可以看出系爭房屋登記在被告名下具有必然性，從房屋買賣、登記的實踐來看，購房合同物權效力的發生也是符合邏輯的。被告基于購房合同享有的債權系婚前取得，屬于婚前個人財產。被告依據購房合同，辦理房屋登記申請等相關手續，從而獲得了房屋物權，此物權是被告享有債權的自然轉化，應認定為被告一方的財產，在離婚訴訟時不能作為夫妻共同財產分割。此種做法也是符合“夫妻運氣共有”的法律格言的。離婚案件中，夫妻財產的分割應體現出婚姻法的屬性，分割方案應有助于夫妻同甘共苦、相互扶助，倡導夫妻關系永久存續，合理有效實現家庭的各項經濟職能，而不能僅僅注重經濟效益。本案中，系爭房屋是原、被告婚房，婚后雙方居住多年，一般情況下，可以認為原告有長期居住、甚至居住一生的預期。在居住得到保障的情況下，夫妻一般將精力投入到子女教育等家庭生活中，即使進行投資，往往也不會儲備離婚后的居住用房。如果將婚后夫妻一方參與還貸按類似借款處理，是不符合參與還貸方的預期的，且會對家庭的凝聚力產生消極作用。原告在婚姻關系存續期間償還的房貸，雖可視為幫助被告償還債務，但由于這部分財產已包含在房屋實際價值中，且產生增值，故應考慮離婚時房屋的市場價值及共同還貸款項所占全部購房款的比例等因素，由被告對原告予以補償，而不能僅返還已償還房屋貸款的一半給原告?！盎橐龇慨a專線”：400-880-5008（全國）；“婚姻房產信箱”：xucan01sh@126.com

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