父親過世遺產如何繼承權？房屋遺產律師

老人的房產留給子女，可以在去世后繼承，也可以在生前贈與或者買賣。這些方式各有利弊，其實不存在放之四海皆準的方式，沒有好，只有適合自己的方式。因此一定要清楚這背后隱藏的利害關系，根據自己的實際情況而定。

很多朋友感嘆繼承遺產，尤其是繼承房產手續復雜，而且必須要等到老人去世后。所以有人想在在老人健在的時候，就把房產過戶給子女，這樣既能早點得到房產，還能避免繼承的復雜手續。這樣考慮問題人，恐怕大多數是片面的，或者立場存在一定的問題。因為這不是一件簡單的事兒，要考慮到地方有很多，一是費用問題，二是女的購房資格問題，三是子女潛在的離婚問題，四是贍養問題，五是侵犯其他子女繼承權的問題。

首先說費用問題，父母把房產生前過戶給子女，可以采取的方式，一是買賣，二是贈與。買賣方式要交的費用可能包括有契稅、個人所得稅、增值稅。其中符合滿五條件的房產才能免個稅和增值稅。同時小面積的住房契稅低可以控制在1%。

咱們以北京市為例，如果房產的總價值在360萬元，面積是60平米，契稅大概要交3.6萬元。而另一方面，如果百年后繼承辦理繼承公證的話，公證費每平米80元，才4800塊錢，沒有稅。這樣一比起來，你會發現買賣并不一定比繼承便宜。再說說子女購房資格問題，目前還有一些大城市存在購房資格限制，比如北京市還是家庭為單位，只能有兩套房，無論是生前贈與還是買賣，都需要子女具有購房資格，否則不能辦理。而繼承就沒有這個限制。

接著說說子女潛在的離婚問題。老人生前將房產過戶給子女，如果子女是已婚，就存在房產成為子女夫妻共同財產的可能性。如果過戶的方式是買賣，那房產將毫無懸念的成為子女的夫妻共同財產財產。如果過戶的方式是贈與父女之間沒有簽署合同，并注明只贈與子女一方的話，那房產也會成為子女的夫妻共同財產。如果房產過戶后，一旦子女出現離婚的情況，那么這個房產將面臨被離婚的兒媳或者女婿分走一半份額的風險。

接下來說說贍養問題，老人的房產如果都過戶給了子女，那么老人將成為無房戶，房產就是子女的了。如果有子女因為自己的目的達到后，不再贍養父母，甚至把父母送養老院，或者干脆租個小房子不理睬父母。父母要想把房子再要回來，這個難度實在太大了。現在的老人都有養老金，子女甚至不必為老人負擔撫養費用，盡管法律有規定，對贈與有撫養義務而不履行的，贈與人可以撤銷贈與。但這一條不適用買賣方式，而且要證明不履行撫養義務的難度也非常高。

后說說侵犯其他子女繼承權的問題。如果老兩口有一位去世了，而恰好房產證登記在健在一方名下，這個家庭還是個多子女家庭。在這個情況下，如果健在老人把房產以買賣或者贈與的方式過戶給了其中一個子女，就侵犯了其他子女的繼承權，屬于惡意串通，損害第三人利益。這樣的買賣合同或者是贈與合同是無效的，房產可以被追回并重新走繼承的程序綜合。

以上幾點，將房產生前過戶給子女，一定要綜合考慮，根據家庭具體情況而定，不能只是為了省錢省事兒，去做一件損害自身甚至家庭整體的這樣的事情。如果大家覺得繼承房產很麻煩，可以讓老人把能開出來的證明材料提前開出來。比如說老人父母的死亡證明，這樣就大大降低了子女繼承的難度。