離婚后共有房產不得單獨出售

　　案例一：何某2003年與丈夫離婚，婚前他們曾買過一套房子，何某也出了部分首付款，并共同承擔銀行按揭還款義務。離婚時，兩人未對房產所有權歸屬進行分割。現在，前夫要再婚，并將原共有的房產出售，何某該如權

　　分析：離婚后的房產權屬問題相當復雜，有多種情況需要區分。要看房產是否原夫妻共有財產，即在沒有進行財產公證的情況下，是婚后買的還是婚前一方獨自購買或婚前共同購買。如婚后購買或婚前共同購買并登記為共有權或公證為共有財產的，則為原夫妻共同財產。在此前提下，又可分為兩種情況：一是原夫妻雙方在離婚時已對共同財產（房產）進行了分割，權屬清晰。如此情況下房產歸屬一方出售房產，出賣時無需經過原配偶同意，只需向房地產管理部門提供離婚判決書或財產分割公證書或經婚姻登記管理機關蓋章的雙方離婚財產分割協議書，并進行析產。二是原夫妻雙方在離婚時沒有對共同財產（房產）進行分割，房產權屬不明。在此情況下一方出售房產時應由原夫妻雙方共同簽字認可，所得房款也為雙方共同所有。

　　該房是何某與前夫婚前所購，如果他們共同財產沒有分割過，而何某的名字也在產權證中，那何某前夫無權單方處置房產；如果何某只是出資而無產權的話，則應當出具出資證明，要求前夫償還首付款及婚后還貸金額的一半。

　　網提醒：購房者若想購買此類房子，購房前務必與離異的夫妻雙方當面協商有關購房事宜，否則，產權不明，合同無效。

　　案例二：俞某家有上輩人留下來的一套老房子，產權是其祖父。祖父母生有4個子女，俞某的父親是長子，俞某祖父和父親去世后房子一直出租。因其祖母還健在并和俞某一起居住，房租由俞某兄弟平分，產權也一直沒有分割。后來俞某生意上出現一點麻煩，資金周轉不靈，遂與他人簽訂了房屋轉讓協議，將老房子賣掉了。但過戶時，家人得知后均提出異議，并訴至法院要求確認合同無效。

　　分析：首先應對房產進行析產，由于俞某祖母尚在，作為該房產的共有權人，她本身就享有一半產權。而另一半產權作為俞某祖父的遺產則由順序繼承人均分，也就是說俞某的祖母和她的子女每人各得產權的十分之一。如果要出售該房產，可選擇做繼承公證時就出資將其他各位繼承人的份額折價購買并過戶至自己名下，或者按所有繼承人的份額析產過戶，出售時再經所有共有權人同意并按份額分配出售所得。因此，無論如何，俞某無權單獨處分其他繼承人的財產，而且也不可能完成過戶，因此合同無效。給第三人造成的損失由俞某自行承擔。

　　網提醒：購房者如果看中的二手房屬繼承房產，需與所有共有權人進行購房協商，否則難以過戶。

　　案例三：張某去年8月買了一套二手房，9月底就過完了戶，因為簽合同時賣方說房子租給別人還沒到期，交房時間要到今年11月1日，張某也同意了?？珊髞韽埬橙ナ辗繒r，租客卻說他的租期是到明年11月1日，并拿出原來跟賣方簽訂的合同。原來，賣方一次性收了全部的租金。眼下，張某應怎樣維護自己合法權益

　　分析：有一句法律上的俚語“買賣不破租賃”，其含義是房屋所有權的轉移不影響合法的租賃關系，也就是說雖然張某已經取得的該房產的合法權屬證書，但是張某的上家與承租人之間依法簽訂的房屋租賃合同仍然有效，簡單地說，張某不能強令他搬走。這種情況下，賣方有欺詐的嫌疑，張某可要求給他們過戶的中介公司作證，向法院或約定的仲裁機構提起訴訟（仲裁），請求賣方賠償相應損失或要求返還自產權過戶到張某名下起至明年11月1日的租金。

　　網提醒：如果購買二手房后賣家還有租賃關系，需特別注意，要在合同上補充明確交房時間。

　　案例四：小王去年底與張某簽訂了為期一年的租賃合同，并已支付了一年的租金和押金等。現張某告訴小王他不想租了，因為有人來看過房子想買，他也已經收了定金，簽了合同。小王可否要求法院確認合同無效，并以同等價格購買該房

　　分析：當租賃權的設立先于所有權轉移時，承租人在同等條件下享有對該房屋所有權的優先購買權，并在出租人未履行該義務時，有權請求法院宣告該房屋所有權轉讓無效。根據高法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”也就是說，即使張某已簽訂了房屋轉讓合同，只要沒有證據表明承租人放棄了優先購買權，小王仍舊可要求確認轉讓合同無效，并享有優先以同等價格購買該房屋的權利。

　　網提醒：如果消費者的租賃期未滿，而房東拒租并將房子轉賣他人，則房東違約，并且此時自己具有優先購買權，可同等價格購買該房產。

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