各種情況下離婚房產如何分割

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　　根據《婚姻法》及高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》(以下簡稱《財產分割意見》)的規定，人民法院在審理離婚財產分割時，應當遵循一定的原則：

　　一、商品房的分割

　　1、一方婚前付了全部房款，并取得了房產證的

　　一方婚前付清了全部房款，并取得房產證的，就是婚前財產，婚前財產屬于夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。

　　2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房產證的

　　這和種情況本質上是相同的，的不同就是房產證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產，屬于一方所有的財產，離婚時，另一方無權要求分割。

　　3、一方婚前以個人財產按揭購買房屋(fangwu)，婚后夫妻共同清償貸款

　　夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋(fangwu)，產權證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規定，筆者參考了上海市高院的解釋，將此種情況下的房屋歸屬分為以下三種情況：

　　(1)夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬于個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

　　需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該房屋就是個人財產，另一方無權分割。

　　(2)對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

　　(3)對于產證登記在一方名下，配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不是平分房屋。

　　4、雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產權的

　　這種情況下是夫妻共同財產，分割時應注意：(1)不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。(2)房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。(3)如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，羅與謝先生2000年結為連理，2002年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產證上只寫了謝先生一人的名字。到了2005年，二人關系逐步惡化，準備協議離婚。此時，該房屋的價值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割此時夫妻可以分的部分就是，120萬元的現值減去30萬元貸款后的90萬元，每人可分得45萬元。如果謝先生要房子，應補償羅45萬元，由謝先生單獨償還剩余的本金及利息。

　　5、房產證上有第三人名字的

　　實踐中，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割;(2)根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴。

　　6、父母參與出資購買房屋的

　　《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，(1)父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;(2)父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。例如，某女于2004年5月結婚。同年7月，該女父母出資購買了一套價值90萬元的商品房供該女和其丈夫居住，該女和丈夫未出分文。在辦理產權登記手續時，該女的父母把他們自己的名字和該女的名子寫入產證，而沒有將該女丈夫的名字寫入產證?；楹蟛痪迷撆驼煞虼蛩汶x婚?？烧煞蛘f，離婚可以，但這套房子的三分之一的產權算作我們夫妻共同財產，應當平均分割。請問丈夫的觀點是正確的嗎筆者認為該丈夫的觀點不正確。因為《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。本案中，父母為女兒出資買房，在辦理產權登記時把他們自己和女兒的名字寫入了產證，而沒有把女兒丈夫的名字寫入產證，這種舉動可以認為父母出資買房是對女兒一方的贈與。對此，某些省市的高級法院有明確的規定，如上海市高級人民法院《關于適用<高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(二)>若干問題的解答(一)》第5條規定，實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房屋產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有;若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。該部分出資宜認定為夫妻共同所有。

　　但是，如果一方提出，父母出資買房子的錢是借給自己的，而不是贈與的，并拿出借條予以證明的。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　上述房屋屬于夫妻共同財產的情形中，離婚分割時夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達成協議時，法院將按以下情形分別處理：

　　1、雙方均主張要房的，法院組織競價，由出價高的得房，并由得房的一方給另一方相應的補償。

　　2、一方想要房一方想要錢的，房價由雙方協商，協商不成由相關審計部門對房屋作價評估，得房的一方給另一方相應的補償。

　　3、雙方均不要房的，由雙方共同申請拍賣或轉讓后，法院再處理。

　　二、公房承租權的分割

　　公房，是指當事人只享有使用權或者說承租權而沒有所有權的房屋，它是在特定的歷史條件下出現的一種產物。雖然隨著這些年房改的實施，從數量上看已經少了很多，但是由于種種原因，還是有相當數量的此類房屋還沒有實施房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，就不可避免地涉及到這類公房權益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。

　　高人民法院在1996年2月5日發布了《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。該司法解釋認為，在以下九種情況中夫妻雙方均有權承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的;2、婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的;3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻雙方共同償還借款的;4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的;8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的;9、其他應當認定為夫妻均可承租的情形。但是，自從2001年新修訂的《婚姻法》實施后，高人民法院下發了二個關于適用《婚姻法》的司法解釋，對于婚前財產婚后轉化進行了廢除，因此，高人民法院原《高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應當歸于無效。根據現行法律和司法解釋的精神，可以以結婚的時間為節點將以上9種情況分為三大類，一是一方婚前取得承租權的，離婚時如何分割;二是雙方婚前取得承租權婚后合并調換房屋的，離婚是如何分割;三是婚后一方或雙方取得承租權的，離婚時如何分割。

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