夫妻一方婚前購買房產婚后還貸，離婚時共同還貸及增值的部分應當如何計算？

離婚案件財產分割中，多數家庭購買房產均為首付支付，婚后共同還貸情況，離婚時對于婚后共同還貸以及房產增值部分家庭不能準確計算，造成很多爭議以及分歧。關于夫妻雙方一方在婚前購買的房產，婚后使用夫妻共同財產進行還貸，該共同還貸以及增值的部分應當如何計算?下面由專業離婚律師為您解答。

關于這部分主流有兩個計算方式，一個是2014年北京高院提出的《北京市高級人民法院民一庭關于明確離婚時房屋補償計算標準的通知》，該通知系法院內部發布的文件，明確計算公式為：房屋補償款=夫妻共同支付的款項(包括本息)÷(房屋購買價+全部應付利息)×房屋評估現值(或夫妻認可房屋現值)×50%。

第二種計算方法是高院民一庭法官吳曉芳刊登在法學期刊上的《不動產婚內共同還貸及增值的計算》：不動產升值率=不動產現價格除以不動產成本(購買時不動產價格+共同已還利息+其他費用)。

那么以上兩種計算方式存在什么異同呢?其實，雖然吳曉芳法官在計算房屋折價的時候首先計算了不動產的升值率，但是兩個公式的運算方式其實是差不多的，主要區別在于計算多少利息。北京高院的計算方式的利息按照現有司法現狀是該房屋的全部應付利息，一般就是貸款合同所約定的全部利息之和。而吳曉芳的計算方式里的利息僅包括婚姻關系存續期間共同還貸的利息，而非添加未來的利息。

其中吳曉芳法官特別提到，“在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單用不動產現價格除以結婚時價格直接得出升值率”;而在涉及利息計算時，需要考慮計算時點。特別針對離婚時貸款尚未清償完畢的情形，“只能將夫妻共同已經償還的利息計入不動產成本，而不能將長達20年或者30年尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現非產權登記一方既未享受后續可能產生的升值收益、卻要現實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果。”

專業離婚律師分析，這是吳曉芳法官針對14年的北京高院文件進行的一個解釋和修訂，在北京高院的文件中，并沒有說明全部應付利息里的“全部”的概念，可以理解為婚姻存續期間內交付的全部利息，也可以理解為附屬在該房屋上的全部利息。在實踐中，多數法院都采取了附屬在該房屋上的全部利息。但其實是并不合理的，因為“不動產成本”是計算房屋升值率的重要因素，而截至在某個時間節點，該不動產成本就是購買時的費用加上此時此刻已經支付的利息，就如同不動產現值會不斷變化一樣，負有貸款的不動產成本也是隨著時間的推移不斷增加的，而非一成不變的，只不過該成本的增加是可預測的，該預測基準就是銀行的還貸計劃表。

另還有一點需要注意的是，對于貸款年限長達二三十年的房屋，往往在貸款支付前期會應支付和利息遠多于應支付的本金，銀行會率先保證利息的給付，這就導致在貸款前期共同支付的利息在還貸數額中占有絕大部分，也會影響分得房屋折價款的一方折價款的計算，在這方面需要特別注意。