丈夫賣房妻子＂叫停＂買賣合同仍有效

　　買賣的房產權利被限制

　　秦先生與妻子的婚姻關系存續期間，共同購買了中春路上的一套房屋，房屋產權僅登記在秦先生一人名下。之后，由于夫妻產生矛盾，妻子邢女士去了美國。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產買賣合同》，將房屋內的設施、設備及裝修共計155萬元的價格將房屋賣給了吳先生。簽約前后，吳先生共向秦先生支付了定金和房款98萬元，尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據及《同意書》?！锻鈺份d明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。

　　正當吳先生享受著買房成真的喜悅時，卻突然傳來了一個震驚的消息：秦先生在美國的妻子邢女士在房地產交易中心申請辦理了房屋權利限制手續。原來，秦先生夫婦關系多時不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。夫妻正“忙”著進行離婚訴訟。7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產交易中心申請辦理房地產權利限制的手續，房地產部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財產為原因，于7月6日作出核準。

　　吳先生聽到這個消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同約定履行過戶手續、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。

　　離婚中的夫婦“廢約”態度一致

　　秦先生認為，與邢女士為夫妻關系。在出售房屋時，已明確告知夫妻有矛盾，但吳先生仍然同意繼續進行交易。由于邢女士對房屋在交易中心進行了限制并提出離婚訴訟，導致過戶不成。正由于房屋買賣未經房屋共有人邢女士同意，故合同應為無效。

　　邢女士稱，秦先生在離婚訴訟期間，試圖將實屬夫妻共同財產的房屋出售。發現這一情況后，就通知中介，要求他們不能進行居間。后來得知已簽訂買賣合同，正在進行交易，又至房產交易中心辦理了限制該房屋交易的手續。秦先生擅自處分夫妻共同財產，而吳先生在購房時也明知這一情況，故訴請要求確認買賣合同無效。

　　針對邢女士的訴訟請求，吳先生稱第三人所述事實并無證據證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實意思表示，并不存在雙方惡意串通的事實。第三人的權利未在房產交易中心進行備案，直至2007年7月3日，交易中心也沒有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進行履行，履行過程并無過錯，故不同意第三人的訴訟請求。

　　秦先生稱，自己將房屋出售吳先生，是出于還貸的壓力以及對法律的無知，并非為了侵占共同財產。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋，故對第三人的訴訟請求沒有異議。

　　第三人對房屋無直接支配權

　　法院認為，第三人雖然基于婚姻關系的存續而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權利，但在第三人未就此提出主張且房屋產權未登記至其名下前，第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權利，第三人對此法律后果應當有所判斷。秦先生作為登記的產權人將涉案房屋出售的行為并不構成物權上的無權處分，而吳先生亦是基于對物權登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣合同應為有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立，不予采信。第三人要求確認合同無效的訴訟請求，不予支持。

　　鑒于雙方間的買賣關系依法成立并有效，故吳先生有權要求秦先生繼續履行合同?，F吳先生要求秦先生辦理過戶手續及交付房屋的訴訟請求，于法有據，予以支持。根據秦先生出具的《同意書》，秦先生未能按此約定履行交房義務，應承擔相應的違約責任。吳先生要求支付逾期交房違約金的訴請，符合約定，予以支持。根據實際，該違約金暫計至判決生效之日，若判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行主張。

　　法官指出，第三人若認為秦先生的行為損害了其利益，可通過其他途徑提出賠償。考慮到秦先生與第三人邢女士目前正在進行離婚訴訟，故吳先生支付剩余款項前，應注意通過合理途徑通知第三人以有利于第三人行使權利及時保全，而第三人在秦先生交付房屋時，亦應予以配合及協助，以避免對其產生可能的不利后果。

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