離婚房產分割之按揭房屋的分割問題

按揭購房目前已成為比較普遍的購房方式，因按揭房屋權屬引起的糾紛也日益增加，特別是在離婚案件中，對于按揭房屋如何認定歸屬與分割，是老百姓比較關注的問題，易成為爭議焦點。由于《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱《婚姻法》）及相關司法解釋對此都沒有明確規定，目前司法實務界的認識也未統一，處理方式也不同。筆者擬就離婚案件中處理按揭房屋存在的問題作一粗淺的探討。

　　一、我國按揭房屋的發展歷史及現狀

　　“按揭”是金融行業的專業術語，“按揭”一詞是從香港傳至我國大陸，系英文“mortgage“一詞的粵語音譯。1按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型。在英美法系國家，按揭人將房產的產權轉讓給按揭受益人(通常是指提供貸款的銀行)作為還款的保證，按揭人通常繼續占有該財產，在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系國家的按揭制度基本相同，只是香港的按揭存在廣義和狹義之分，廣義包括任何形式的抵押和質押，而狹義的按揭則不包括抵押。雖然目前大陸的現行立法尚未出現“按揭”字眼，但實際上卻在某種程度上承認了“按揭”的存在，且大陸的按揭制度已對外來的按揭制度做了很大的改造，其主要特征是不轉移按揭物的所有權。

　　在我國的金融實踐中，習慣將銀行開展的“個人住房商業性貸款”業務稱為“按揭”，即一種銀行用其信貸資金向購買自用住房的自然人發放的自營性貸款方式。為了防范貸款風險，目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購房產及房產用地的使用權作為貸款抵押，同時以房屋出賣人或專業的擔保公司提供保證擔保，貸款人在交付首付款后，采用分期償還貸款，其購房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的，貸款銀行有權依其抵押物實現抵押權，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

　　二、離婚案件中按揭房屋糾紛的特點

　　1、按揭房屋“形似神不似”

　　在離婚案件中，很多人認為，夫妻一方出資按揭，房屋就是個人財產，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫妻共同財產，或房屋產權證在結婚前取得房屋就是個人財產，在結婚后取得就是夫妻共同財產。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛，由于按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期長可達30年，履行按揭貸款合同的期限較長，辦理按揭手續開始支付房款的時間又有可能在婚前或婚后；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權存在較大的時間差，取得房屋產權的時間可能在結婚前、婚姻關系存續期間或離婚后；支付房款的資金來源不同等因素的影響，后的處理結果有可能完全不同，故離婚案件中，按揭房屋應區別為以下幾種情形：

　　2、涉及的法律關系復雜

　　從涉及到的法律關系來看，按揭房屋的法律關系也較為復雜，常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關系；銀行與購房人（貸款人）之間的貸款關系；銀行與購房人之間的抵押擔保關系；銀行與房屋出賣人或其他專業的擔保公司之間的擔保法律關系，這四個法律關系即相對獨立又相互牽連。比如，離婚時，法院依據《婚姻法》關于共同財產和債務分割的規定，判決變更了房屋權屬人和還貸人，而根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規定，債務轉移需經債權人同意法院判決后，銀行作為貸款合同的一方，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉按揭時，將導致法院的判決不能執行。銀行還將喪失本應享有的對還貸人資信、還貸資格的審查權，這不利于對銀行利益的保護，此種沖突目前實踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉按揭問題，如判決原來由男方償還貸款的債務由女方承擔，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權應變更的新問題，如女方不主動辦理抵押登記手續，將會導致銀行的貸款處于一種未設擔保的的狀態，極大地增加了銀行的風險。3故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權益。

　　3、處理時實際分割難

　　從上表可看出，按揭房屋存在諸多情形，處理時還應考慮多種因素，在離婚案件中往往成為財產分割的難點，而司法實踐中，由于沒有明確的法律規定，各地法院在法律理解和適用上存在見仁見智的情況，造成同一種情形，對其權屬認定往往也有諸多不一致的地方，有時因為一個小細節，甚至有截然相反的結果，由于對房屋權屬認定不同，造成法院分割屬于夫妻共同財產的按揭房屋時操作也不同，這既不利于保護當事人的合法權益，也不助于維護法律尊嚴。

　　三、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個問題

　?。ㄒ唬┘s定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理

　　我國《婚姻法》規定了夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對財產歸屬有約定且約定明確，離婚時，即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產就歸夫妻共同所有。

　　若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產參與清償貸款，這并不改變房屋為個人財產的性質，離婚處理財產時，該房屋為個人財產，剩余未還貸款是個人債務，對已歸還貸款中屬于另一方清償的部分，應當予以返還。

　　約定了歸夫妻共同所有，即使一方實際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權屬為夫妻共同財產的性質。

　?。ǘ┌唇曳课莸漠a權證書取得時間對認定按揭房屋權屬是否有影響

　　在房屋買賣交易中，涉及債權變動和物權變動兩個法律事實、涉及到債權和物權這兩種基本的民事權利，當事人訂立買賣合同即在當事人之間建立了債權債務關系，房屋所有權的移轉即在當事人之間發生了物權變動，買賣合同是房屋所有權移轉的原因，房屋所有權的移轉是買賣合同的履行結果。

　　我國實行不動產登記制度，未經登記，不發生物權效力。依法登記的房屋所有權受法律保護。房屋產權即房屋所有權，指擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權證書是房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門即登記機關向房屋產權人頒發的合法的物權憑證，包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房地產權證》《房地產共有權證》（廣州、上海、北京、廈門、重慶等地已實行房產證與土地證兩證合一）。房屋共有權證書與所有權證書具有同等的法律效力。

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