本案被告占有該房屋是否合法
[分歧]：
原告訴稱，雖然雙方曾簽訂聯建房合同，但因被告違約拒不按約定履行付款義務，被書面通知被告已解除合同。此后，被告以欺騙手段獲得了該房鑰匙后，進行裝修居住。但該房屋現已由原告以其個人名義辦理了房屋所有權證、土地使用權證書，屬原告個人財產，因此，被告非法占有原告房屋財產，侵犯原告的財產權益，故請求法院判令被告停止侵權、恢復房屋原狀、返還房屋。
被告辯稱，被告占有該房是以雙方的商品房聯建合同（即以聯建的方式進行商品房買賣）為基礎，是被告履行合同義務而合法占有，并不是擅自的非法占有。僅管被告違約將其房屋辦為自己的產權，但這并不影響被告因原告履行合同義務而合法占有的事實，因此，被告并未侵犯原告財產權益，故請求判決駁回原告的訴訟請求。
[爭議焦點]：
本案的爭執焦點在于，被告占有該訴爭房屋是否合法即占有該房是否有合法事實依據或法律依據
[評析]：
一種意見認為，應支持原告的訴訟請求，判決被告停止侵權，恢復房屋原狀、返還房屋。其理由是，雖然雙方曾有商品房聯建合同（實質為以聯建的形式進行商品房買賣），但被告在該合同履行中違約拒不履行付款義務，導致原告已通過通知的方式解除該聯建房合同。況且在合同解除后，原告已通過合法途徑將該房產權辦為自己名下，因此，原告本人是該房屋的合法所有權人。而被告是該房屋的非所有權人，其對該房的占有是明顯的非法占有，故原告以其訴稱理由訴請被告停止侵權，恢復房屋原狀、返還房屋應予支持。
第二種意見認為，直接判決駁回原告的訴訟請求。雖然原告以房屋買賣合同已解除為由，將被告所買房屋辦為自己的產權，并以被告侵權為由提起訴訟。但被告占有該房是以雙方之間的買賣合同為基礎的，以原告履行合同義務而合法占有。雖然原告將其訴爭房產權已辦在自己名下，但其與該農貿市場業主系同一人，能夠繼續履行與被告的合同義務，為被告辦理產權手續。因此，被告并未侵犯原告權益，且原告訴稱的合同已解除并未審理確定，也不是本案中需要解決的問題。
第三種意見認為，法官應行使釋明權，告知原告以合同糾紛起訴，請求解除合同返還財產，否則判決駁回原告的訴訟請求。該案中，雖原告以自己的名字辦好了房地產證后，以被告侵權為由提起訴訟，從表面看來，是乎有點道理。其實不然，因雙方訴爭房屋是以房屋買賣為基礎，且被告占有該房也是在房屋買賣后，原告履行合同義務，而合法占有（根據商品房買賣合同司法解釋第十一條規定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定除外”。），并不是非法占有。所以該案法律關系的性質應為房屋買賣合同糾紛，不是簡單的侵權糾紛，據此，根據《證據規則》第三十五條關于“訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第三十四條的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求?！奔八拇ㄊ「咴宏P于貫徹執行《高法院民事證據規則規定》的意見第七條規定“審程序中，經開庭審理，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，人民法院應當書面或口頭告知當事人在十日內變更訴訟請求，當事人不變更的，判決駁回其訴訟請求”規定，又據省高院關于規范民事訴訟舉證、質證、認證意見》第二十五條規定，應當釋明而未釋明的，發回重審。因此，本案應由法官行使釋明權，告知原告變更訴訟請求，以合同糾紛起訴，請求解除合同返還財產。否則，判決駁回原告的訴訟請求。
筆者同意第三種意見。
作者單位：四川省瀘縣人民法院）
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