親戚借用我名字貸款買房如何保障自己的權益？

在現實生活中，每個人可能多多少少都會涉及到“借名買房”的情況。比如有的人想投資炒房卻沒有資格;有的人想在購房時享受優惠政策;有的人想減少手續少繳稅費，也有的類似題主親戚這種情況的，自身無資格或無能力卻還想買房的。為了這些目的，于是約定借用他人的名字買房，待事情辦妥之后，再過戶給真正的購房方。但“借名買房”真的就是萬全之策了嗎?其中的風險又有哪些?

在正式回答題主的問題之前，我想先講一個類似的案例。

段妹是段某與老伴王某的獨生女，段妹在2010與前夫張哥結婚。同年，為了改善家里的居住環境，當事人段某和王某在協商之后選中了位于北京市順義區的一套房屋(簡稱“101號房屋”)。由于當時段某和王某均已退休，無法正常辦理貸款，但手中的存款又不足以支付房屋全款，因此兩位老人在和段妹協商之后，想著借用段妹的名字將101號房屋買下。段妹和開發商簽訂合同后，段某向段妹名下存折轉賬10萬元用于繳納首付款，期間存折一直在兩位老人手中。

貸款辦下來后，由于老兩口資金周轉困難，段妹用自己的錢替老兩口繳納了6個月的貸款共1萬元。后來，2011年段某老家宅基地拆遷，段某因此獲得50萬元拆遷安置補償款。拆遷款到賬后的第二天，段某便將拆遷款中的20萬元取出，全部存入了段妹還貸的銀行賬戶中，一次性償清了全部貸款。

101號房屋交付后，老兩口對該房屋進行了裝修，并一直居住在101中，段妹對此并無異議，也一直認可房屋就是老人的。但是，2019年，段妹與前夫離婚，找了一個比自己小很多的男朋友。二人開始交往后，段妹便對101號房屋動了心思，補辦了房產證并和父母打得不可開交，幾度斷絕了和父母的往來。父母見此情景，滿寒霜，為了保障自己的權益并間接保護女兒，段某和王某只得含淚將女兒訴至法院，請求將房屋過戶至二老名下。

萬愛千恩百苦，疼我孰知父母?可惜，直到庭審結束段妹都沒有明白這個道理，甚至動輒向父母索要200萬的調解款，逼迫二老放棄過戶房屋的主張。親情在金錢面前輸的一敗涂地。

本案的爭議焦點是借名買房關系是否成立。

而認定借名買房的幾點標準一般為：

是否簽訂借名買房合同、購房款實際由誰支付、房屋實際由誰居住、滿足過戶條件后是否積極主張過戶。段某和王某出于信任未和段妹簽訂合同，但幾乎出了全部購房款，購房后也一直居住在101號房屋中，因此本案的重點應為證明購房款如何繳納以及房屋由誰居住使用。根據我國《民法典》及《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》規定：

《民法典》百四十三條：“具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。”

用半生積蓄孤注一擲購置養老房，卻因為一時的貪念與大意險些喪失房產權利，為他人做了嫁衣裳。何苦?親生子女尚且如此，更何況是疏于來往的親戚關系?在此，家理律師也建議大家，不要輕易“借名買房”，因為借時容易，還是難!但好在，我國法律是保護借名買房者的權利的，但任何權利的行使都有邊界，需要舉證證明關系切實存在。

因此，在這里我給大家總結幾點“借名買房”需要注意的地方：

1、借名買房不可違反法律規定，不可違背公序良俗、損害社會公共利益與社會秩序(如利用借名者的資質購買政策性房屋，企圖享受相應利益)。

2、好與借名人簽訂借名買房合同，約定房款由實際出資人繳納、房屋實際權利由出資人享有。

3、注意留存全部購房款由實際出資付的相應證據(如銀行流水、繳費發票、收據等)。

4、購房后，房屋不可交由借名人長期居住，而應當由實際出資人居住、使用。對此，實際出資人好能提供房屋由其實際居住的證據(如繳納物業費、供暖費、水電費等的票據，在房屋中居住的照片、視頻等)。

5、在滿足房屋過戶條件后，盡快主張將房屋變更登記至實際出資人名下。

6、如果出現“借名買房”糾紛，建議及時咨詢專業婚姻家事律師，在律師的指導下收集證據，保障自己的權益和房產!

我是易軼，家理律師事務所的創始人，離婚律師咨詢，是北京電視臺《第三調解室》、CCTV《法律講堂》、中央電視臺《小區大事》特邀律師、北京人民廣播電臺《警法在線》特邀婚姻法律師，執業13年，專注婚姻家事法律服務，關于婚姻家庭法律的問題也歡迎隨時咨詢我。北京/上海/深圳/鄭州地區用戶預約后，可免費到律所/分所面談咨詢(主任律師一對一咨詢，提供解決方案)